「失敗しない家つくり」には？
トータルコーディネーター（全体調整役）を上手に活用！

　はじめに

これから家つくり（戸建住宅をイメージ）をしようとされているお客様が事前に知っておくべき知識・ポイントをまとめた非常に有益なものとなっています。賃貸アパートを作る場合も基本的には同じですので、土地を購入して賃貸用ガレージハウス等を新築したいと考えている方にも参考になるかと思います。これから家つくりをしようとされるお客様のほとんどは、家つくりは初めての経験かと思います。色々と分からない事や戸惑うことも多く出てくるのは当然のことです。そんな場合に、このコラムに書かれていることをしっかりと読んでいただき、注意するポイントを知っていただければ、失敗しない家をつくることが出来ます。ポイントは、家つくりにおいて、トータルコーディネーターを上手に活用することです。

家つくりは、色々な知識・情報を総動員してやっと「失敗しない家つくり」が可能となります。初めての方には、色々と戸惑うことも多いでしょう。そんな場合には、是非、家つくりのトータルコーディネーター（全体調整役）：―前頁の説明図参照―を上手に活用してみてはいかがでしょうか？いきなりトータルコーディネーター（全体調整役）という聞きなれない言葉を聞いて？？？マーク一杯の方も多いかと思いますが、この無料レポートを最後まで読んでいただくと、前頁の説明図の意味も理解でき、トータルコーディネーター（全体調整役）の重要性が分かり、「失敗しない家つくり」が実現できますので、是非、最後までお読みになってください。それでは次ページより早速、本論に入って参りましょう。最後までお付き合いのほど、よろしくお願い申し上げます。

目次

本文

Ⅰ住宅会社選びでどんな悩みがありますか？

①良い会社をどこで見分ければいいのか？
②どの会社も何がどう違うのかわからない・・・・。
③何を相談していいかわからない・・・・。
④性能比較はよくあるけど、何で選ぶべきか基準がわからない・・・・。

いざ自分がマイホームを建てようと思った時、皆さんはどうされますか？よくあるパターンは、取りあえず住宅展示場へ行って、色々な住宅会社のモデルハウスを見に行こうという人が多いと思います。

私も約 10 年前に自宅を建替えたのですが、やはり住宅展示場めぐりをしました。住宅展示場には、大手のハウスメーカーや住宅会社のモデルハウスが沢山並んでいて、最初は面白いのですが、とても大きくて立派なモデルハウスばかりで、本当に自分たちがこんな家を建てられるのか？と戸惑ってしまった覚えがあります。

住宅会社選びで、上記のような疑問は、誰しも抱く悩みだと思います。そんな貴方に、住宅会社の選び方のポイントをズバリ教えます。

住宅会社には、大きく分けてハウスメーカー、工務店、建売会社の３つがありますが、それぞれの特徴を踏まえて、メリットとデメリットをよく理解した上で選定する必要があります。

（１）ハウスメーカーの特徴

メリットは、大手企業なので安心感があり、モデルハウスもあちこちにあるので、比較検討が容易です。デメリットは、建築費用が高くなりやすいことです。なにしろ、ＴＶのＣＭや新聞広告などの費用、モデルハウスの建築費＆維持費などもかかるため、これらをすべて回収する必要があるので、建築費用に占める広告費の割合が高くなるのは仕方ないですね。

（２）工務店の特徴

メリットは、直接施工するので、コストダウンの相談に応じてもらいやすこと、間取りや設備などについて、細かい点にまで相談しやすい点が挙げられます。デメリットは、会社によっては、技術力や品質のばらつきが大きいので、信頼できる工務店を選べなかった場合、後悔することになるリスクがあります。

（３）建売会社の特徴

メリットは、建物+土地をセットで販売しているため、トータルの価格を押さえて購入できること、また、実際の現地で完成した状態を確認できるので思い違いが少ない点が挙げられます。デメリットは、会社によって住宅性能や品質にばらつきがあり、自分たちの好みの間取りや外観を自由に選べない点があります。

住宅会社選びのポイントは、上記の住宅会社の特徴　―特にデメリットをよく理解して、自分たちのマイホーム作りにおいて、デメリットを吸収可能かどうか？よく考えることです。

Ⅱ住宅選びのモノサシは何かをご存知ですか？

①モノサシ１　性能の見極め方「耐震性・断熱性」
②モノサシ２　設計能力の見極め方
③モノサシ３　アフターメンテナンス

次に、住宅選びのモノサシについて考えてみましょう。ポイントは、上記の３つです。

モノサシ１　性能の見極め方「耐震性・断熱性」

言うまでも無く、日本は地震が頻発しています。なので、地震に強い家を作りたいと皆さんも考えている事でしょう。耐震性のモノサシとしては耐震等級がありますが、これだけで地震対策は万全でしょうか？

従来の考え方では、建物そのものを硬く強くして地震の揺れに耐える建築基準法の考え方（耐震等級）が主流でした。これからは、地震の際に発生する衝撃力（加速度）を吸収する制震の考え方も導入し、制震装置を組み合わせて行く時代になっていくと思われます。

断熱性についても重要な性能です。最近、ZEHという言葉を時々見かけますが、これは、「Net Zero Energy House （ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」を略したもので、住宅の断熱性・省エネ性能を上げることに加えて、太陽光発電などによってエネルギーを創り、年間の「一次エネルギー消費量」を正味（ネット）で、おおむねゼロ以下にする住宅のことです。「脱炭素」社会に向けて世界中での取り組みが始まっており、これからの家つくりは、「脱炭素」の観点からの取り組みも重要となって来ています。

断熱性能を見るための具体的な基準として、「UA値」（外皮平均熱貫流率）という指標があり、UA値としての基準は、0.4～0.59 の実績があるかどうかを住宅会社選びの際に確認すると良いでしょう。断熱性能が良い住宅にすると、光熱費削減にもつながるので、長く住むとおトクになりますよ！さらにいわゆる暖かい家に住んでいると、ヒートショック・高血圧症の防止、循環器疾患（狭心症など）の予防にも効果があり、長寿命化につながっていきます。

モノサシ２　設計能力の見極め方

【視点その１】優秀な住宅会社は、お客様のライフスタイルを実現しつつ予算内でプランニング提案をしてくれる会社です。お客様からの要望ヒアリングを踏まえて、間取り提案、特に「ながら家事」を実現できる水回りの家事導線を考えた間取り提案は必須です。また、子育て家庭では、子供とのコミュニケーション設計を考えた間取り提案も重要であり、家つくり時点だけではなく家族の成長も踏まえて将来を見据えた最適な提案ができるかどうか？を見極めてください。

【視点その２】家の性能を最大限引き出せるプランニング提案が出来るかどうか？が重要です。お客様の要望を踏まえつつ、従来のような小さな部屋の集
合体ではなく、大きなワンルーム空間に温度差のない居住空間をつくり、吹き抜けから太陽光がたっぷりと注ぐなど高性能住宅のプランニングが出来るかどうかを見極めてください。

【視点その３】土地の特徴・敷地調査を踏まえた最適なプランニングが出来る会社かどうかも見極める必要があります。時々、このような形状の敷地ではちゃんとした家は建てられない・・・・・などと、敷地に注文をつける工務店を見かけますが、こういう住宅会社は要注意です。むしろ、くせ地を逆手にとって、思ってもみないような発想から知恵を最大限に発揮して、その土地に最適なプランニングをしてくれる工務店を探して行くようにしてください。

【視点その４】最後に、予算内のプランニング提案が出来る会社かどうかを見極めてください。予算を意識しない工務店は選定対象から早めに外した方が良いと考えます。特に、「建物本体価格」に騙されないように注意してください。家つくりには、建物本体価格の他に、地盤改良費用、水道給水設備費用、外構費用、庭造園費用などが別途費用発生します。また、ローン関係費用、登記関係費用などの諸経費が建物価格の７～ 8 ％程度必要になってきます。さらに、当初に提示された見積価格に対して、建築途中で設計変更や追加発注が必要になることがよくあり、これらについても 10 ％程度は予め見込んでおいた方が賢明です。

モノサシ３　アフターメンテナンス：

家つくりは建てて終わりではなく、むしろ、建ててからが本当のスタートです。建ててからのサポート体制がどうなっているのか？を見極めて、住宅会社選びをすることが大切です。「住宅完成保証制度」の有無、アフターメンテナンス体制が用意されているか？またアフター専任のスタッフがいるか？を聞いてください。 10 年瑕疵担保責任保険および最長 60 年の長期保証（自社ではなく第 3 者機関を活用した保証システム）の有無を確認した方が良いです。

Ⅲ土地探しのポイントとして、どのような点が重要かご存知ですか？

ポイント①　土地探しは競争

家つくりを始めようとする人たちは、先ず、ほとんどの人が土地探しから始めますよね。でも、多くの場合、土地選びの失敗が非常に多いのが実態です。何故でしょうか？

当たり前のことですが、土地を一度購入したら簡単には変えられませんので、どうしても慎重になって、なかなか購入に踏み切ることが出来ません。どうしようかとグズグズ迷っているうちに、目星を付けていた土地はいつの間にか消えている！なんていうことは誰でもある経験かと思います。本当に良い土地は知らない間に誰かに買われてしまっていることが多いのが実態です。

土地探しをする人は、WEB サイトの土地情報を見ることも多いと思いますが、本当に良い物件は、掲載されて数週間程度で売れてしまい、WEB サイトの土地情報掲載から消えてしまいます。良い物件は土地情報に掲載されている物件全体のうちで 10％以下と思った方が良く、それ以外の物件は、何らかの問題があって、なかなか買手が現れずに長期掲載されているケースが多いです。

一般の消費者の目に触れる前に、不動産業者の間でやり取りされて、全く一般向け WEB サイトには情報掲載されずに、水面下で取引されて土地が動いていく場合も普通にあります。従って、信頼できる不動産屋を探すことが、隠れたポイントかも知れません。

土地探しとは、分かり易く例えると、主婦の皆さんがお馴染みの「バーゲンセール品」探しと似たところがあって、ほんの少しの限られた商品を大勢で争っているようなものです。したがって、日頃から、コレという土地に出会ったら、早く決断できるように準備しておくことをお勧めします。

ポイント②　不動産仲介会社の特徴を押さえる

それでは、信頼できる不動産屋を探すには、どうしたらいいでしょうか？そのためには、先ず、不動産屋の特徴を理解することが第一歩となります。不動産屋のビジネスモデルは仲介手数料を得ることなので、どうしても価格の高い土地を売った方が仲介手数料がより多く得られるシステムになっています。そのため、家つくりを考えているお客様の理想の家が建つ土地かどうかよりも高い土地を購入してもらえるように営業活動しがちなのです。

信頼できる不動産屋を見つけるには、色々な不動産屋めぐりをして、家つくりの相談を持ち掛けて行く中で、不動産屋とのコミュニケーションを図りながら、自分たちの全体的な状況を把握して、土地の事だけではなく、工務店選び資金計画、アフターメンテナンスなど、総合的な見地から最適な提案・相談ができるかどうか？を見極めていくことが必要です。換言すれば、トータルコーディネーター（全体調整役）になり得る不動産屋を見つけられるかどうかがポイントになります。

ポイント③　不整形地の活用

土地探しにおいて、オススメのポイントは、ずばり言うと不整形地を上手く活用して家つくりするということです。私が最近つくったガレージ付きアパートも不整形地（いわゆる旗竿地）を購入して建てたものです。不整形地は何といっても土地の価格が安いので、家つくりのトータルコストを押さえつつ、建物に予算を使うことが可能となります。

不整形地は価格が安くて売れ残っている場合もあるので、土地を入手しやすいというメリットもあります。ポイントは、不整形地にどのような家をつくるか？であり、設計能力の高い工務店をどのようにして探すか？です。この場合不整形地に出会ってから工務店を探し始めたのではダメです。家つくりを始めようと思った時から、 土地探しと同時に工務店探しも並行して進めて行く ことが大切です。複数以上の工務店とコミュニケーションを図りながら、工務店の特徴（特に、設計能力、アイデア提案能力）を見極めて、自分たちの家つくりを任せられるかどうか？を探ってください。

ポイント④　理想の土地を見極めるポイント

すべての条件を 100％満足してくれる土地なんて、この世の中には存在しません。ほどほどに満足できる土地に出会えたら、むしろラッキーを考えるべきで、60％程度満足できる土地に出会えたら、さっさと購入することが大切です。もっとも、この場合、信頼できる工務店を探しておいて、ある程度の建物プランも検討しておかなければなりませんけどネ。

60％程度満足できる土地を探すために、もう少し具体的にポイントを言うと、Must と Want を自分たちなりに整理しておくことです。

• Must ＝ 絶対にゆずれない条件
• Want ＝　出来れば叶えたい条件

家つくりを思い立ったら、家族の間でコミュニケーションを取りながら、上記の観点から何が Must か？を明確化しておくことがポイントです。初めは、何が Must で、何が Want かは分からないのが普通です。土地探しや住宅展示場巡り、工務店探しをしながら、家族の間で話し合いつつ、 Must と Want を整理して行きましょう！

Ⅳ家つくりの資金計画をどう立案したら良いか？　理解していますか？

ポイント①　家つくりの正しい順番

土地探しから始める人がほとんどだと思いますが、実は、これが失敗するパターンなのです。家つくりの正しい順番は、先ず、資金計画を作ることから始めることです。

• ステップ1：毎月の返済可能額を検討
• ステップ2：自己資金と借入額の算出（金融機関探し）
• ステップ3：建物の概算予算、土地の概算予算、諸経費の把握・割振
• ステップ4：土地探し（不動産屋探し）
• ステップ5：工務店探し（ステップ4 と並行して探す）
• ステップ6：購入土地候補+建築概略プラン+概略予算の総合的検討
• ステップ7：住宅ローンの借入金融機関の決定
• ステップ8：土地購入
• ステップ9：建築を依頼する工務店の選定
• ステップ10：建築プランの詳細検討+詳細予算検討
• ステップ11：建築プラン決定
• ステップ12：建築プランの詳細設計
• ステップ13：建物施工
• ステップ14：建物の引き渡し
• ステップ15：借入金の返済開始

家つくりの正しい順番は、上記のような順番になると思います。多くの人にとっては、初めての経験かと思いますので、具体的にどうしたらいいのか分からない人も多いでしょう。上記のステップを進めて行く上で、「お金」、「土地」、「建物」、に詳しいパートナーがいると心強いですね。多少の費用をかけてでも信頼できる専門家のパートナーを見つけて相談しながら進めて行くのが賢いやり方です。 この場合、 営業的姿勢ではなくて、出来るだけ 中立的な立場 で、総合的な見地から相談に乗ってもらえるパートナーすなわち トータルコーディネーター（全体調整役） を探すことがポイントです。私も、不動産賃貸経営を進めて行くにあたって、信頼できるパートナー（師匠？）を見つけることが出来たことで、今があると思っています。不動産投資の世界では、投資セミナーがよく開催されていて、営業的な活動の一環として無料セミナーを道具に使って集客活動しているのですが、私は近づかないようにしてきました。

ポイント②　予算の考え方

家つくりの予算を立てる上で大切なことは、 出来るだけ全体像を把握できるように努力すること がポイントとなります。単に、建物本体価格だけでなく、付帯設備、外構、水道設備、諸経費など全体の建築費用を把握するように努力してください。うっかりすると、建物の引き渡しの頃に、予算オーバーとなり悲惨な目に会うかも知れません。

また、建築の時だけではなく、メンテナンスコスト（修繕費）、ランニングコスト（光熱費）などの見地から、将来も見通して有利な材料選択・建築プランを選定する考え方も重要です。

さらに、家つくりには様々な補助金制度があるので、これらを上手く活用して全体的・長期的に考えて有利になるようにプランニングすることもポイントの一つです。例えば、太陽光発電の補助金活用、住宅ローン減税の活用などがあり、良く調べて、自分たちの家つくりに使えないか？を検討してみてください。

ポイント③　資金計画成功の流れ

　自分たちのライフプラン計画に沿って、 長期的な視点からのライフプランシミュレーションを立案してみることが資金計画成功のキーポイント です。単なる家つくりにとどまらず、30 年以上にわたる人生計画からの視点を持つことが重要で、例えばファイナンシャルプランナー（FP）に費用を払って相談するのも良いと思います。私は、投資用物件を購入知る際、物件毎に長期的な事業収支シミュレーションを必ず作り、投資判断してきました。また、物件のみではなく、会社全体としての事業の長期計画をシミュレーション作成して、時々見直し修正も実施しています。これらは、一般的な会社であれば、当たり前に実施されていることですよね！

Ⅴ賢い家つくりを実現するための 3 つのポイントとは？（まとめ）

• ポイント① 快適な住まいづくりの品質基準：
  高気密・高断熱・耐久性・耐震性の基準性能を確保すること
• ポイント② 無理のない予算計画：
  ライフプランシミュレーションを作成し、長期的かつ総合的視点を持つこと
• ポイント③ 質の高い住宅デザイン：
  資金計画・土地探し・工務店探しなどを相談できる専門家のパートナー、
  すなわちトータルコーディネーター（全体調整役）を探して、資産価値の高い家づくりを目指すこと

家つくりは本当に大変で、色々と悩みは尽きないものですが、正しい手順に従って、楽しんで家つくりを進めてくださいませ！！

最後に

　本コラムを最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。

「はじめに」でも、申し上げたとおり、本コラムは、これから家つくりや賃貸ガレージハウス等を新築しようとされているお客様が事前に知っておくべき知識をまとめた非常に有益なものとなっています。

どうぞ、読んで終わりにするのではなく、是非、その内容を実際の家つくりにおいてしっかりと実践していただきたいと思います。本コラムを有意義に活用していただければ幸いです。

もし、本コラムを読んで、もっと良く知りたいという方がいらしたら、「西尾家主の会」へご参加ください。「西尾家主の会」は大家さん向けのサロンとして企画・運用していますが、これから家づくり（持ち家としての戸建住宅）を始めようとしている方の参加も歓迎します。弊社は、賃貸用ガレージハウスや賃貸用戸建住宅を新築・運用しておりますので、これまでのいろいろな経験から培ったノウハウ・人脈（建築会社・銀行など）をもとに、いろいろとアドバイスできるかと思います。

普通の多くの人にとって、不動産は良く分からない世界だと思います。それだけに、信頼できるアドバイザーに相談するのが賢いです。不動産は高額で一生に何度も購入できるものではないので、くれぐれも慎重に比較検討してください。

あなたからのご質問や「西尾家主の会」へのご参加を、心よりお待ちしております。

それでは、最後までお付き合い頂き、誠にありがとうございました。お客様の家つくりが大いに満足のいく結果となりますことを心より祈念しております。