2021年6月29日（火）
今日は、管理の形態について考えてみましょう。管理形態としては、自主管理、一般的な管理委託、サブリースの３つがありますね。それぞれの特徴を簡単に記してみましょう。
1. 自主管理 … 自主管理はアパートのオーナーがすべての管理業務を自分で行う管理形態です。管理費用などが抑えられますが、自分ですべてのアパート管理業務を行わなければならず、負担が大きくなります。
２．一般的な管理委託 … 一般的な管理委託はアパート管理業務を不動産管理会社に依頼するものです。管理委託としては、入居者管理と建物管理に分ける事が出来ますが、アパート管理業務としては、どちらかの一部を依頼する場合やその両方を依頼する場合もありますよ。
３．サブリース … サブリースは、不動産管理会社がオーナーからアパートをまるごと借り上げ、それを入居者へ貸す（転貸）形態です。不動産管理会社が空き部屋の有無にかかわらずオーナーに賃料を保証します。保証される賃料は実際の家賃収入のおおよそ80~90%になります。ただし、最初は賃料が保証されていても、何年か過ぎると、家賃減額交渉を突然に突きつけられて、慌てるオーナーがいたりします・・・・。
何故、サブリースを管理会社はやりたがるのでしょうか？ それは、サブリースは、不動産管理会社にとってもメリットがあるからです。一般的な管理委託では不動産管理会社に入る報酬は家賃収入のせいぜい5%ですが、サブリースを行う場合不動産管理会社に入る報酬が家賃収入のおおよそ10%ほどになります。
僕は、これまでの２４年にわたる大家業では、すべて「一般的な管理委託」で外部に依頼してきました。これは、主にサラリーマンであったために、自主管理は時間的に無理と判断したためです。
よく、サラリーマンの方でも、自主管理したり、原状回復工事も自分でほとんど手掛ける人も中にはいますが、限られた時間をどの様に有効活用して行くか？は、人それぞれの考え方によると思いますね。
自主管理を自分でやれば、入居者さんとのコミュニケーションも親密にとれたり、原状回復工事の知識や建物についての大規模修繕工事など色々な知識が必要になるため、それぞれが自然と自分のものになり、本来の大家業としては、理想的な形態かも知れません。
これに対して、サブリースは、管理会社へ丸投げの形態であるため、大家業としては、ラクチンですね。但し、サブリースする管理会社の選択を間違えると、色々なトラブルが発生する場合がありますね。また、サブリースの場合、大家業の勉強はほとんど不要なため、知識が身に付かず、管理会社の言いなりになってしまう恐れもありますよ。
また、「保証される賃料は実際の家賃収入のおおよそ80~90%に」となるため、土地持ちの地主系大家さんなら何とか成立するかもしれませんが、土地＆建物を購入して賃貸経営する大家さんの場合、これでは実質的に利益はほとんど残らないでしょうネ。下手をすると、持ち出しになり、赤字経営が待っているダケですよ。
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りおにゃん
