2021年6月28日（月）
新築一棟アパートにはどのようなメリットがあるでしょうか？
- 大規模に、小さな手間で投資を行える
新築一棟アパートの場合、1回の取引で戸数がある程度取れるため、資産規模を拡大していく上で取引や管理の手間がかかりにくいというメリットがありますね。
これに対して、区分マンションの場合、1室1室購入を進めていくことになり、資産拡大をしていくうえで時間や手間がかかってしまいます。僕も、昔、本当に大変でしたネ
2. 投資効果のコントロールができる
新築一棟アパート投資であれば設備の更新や清掃会社の選定など、建物全体の経営判断をコントロールすることができます。例えば、建物全体にインターネット無料の設備を設けて入居付けの強みにしたり、今より少し安い清掃会社に変更したりと、費用対効果を考えながら様々なアイデアを実行できますからね。経営者としての力量が問われるワケでもあります。
これに対して、区分マンションでは管理組合でそうした判断を行うため、自分ひとりではそうしたコントロールはききませんからね。
３. 修繕リスクが低い
新築一棟アパート投資は10~15年程度、大規模な修繕が発生するリスクが低いです。また室内も大幅なリフォームをする必要はなく、アパート経営全体の収益が安定しやすいです。
なので、初心者にとっては、安心なのですが、その分、実地での勉強や経験を積むことは余り出来なくなります・・・・・。
４. 空室リスクが低い
新築物件のため入居者からの人気は高く、特段不利な条件がなければ空室の心配をしなくていいと言えますね。もっとも、立地や入居者募集条件の設定を誤ると、ダメです！
5. 好条件の融資を受けやすい
耐用年数が残っていること、物件としても新しいことから、新築アパートは銀行からの融資が受けやすいです。また低金利・長期間の融資も受けやすい点もメリットです。これは、初心者にとってハードルが低くなるので、オススメポイントですね。
こうしたメリットの一方で、新築一棟アパートには次のようなデメリットも存在します。
- 利回りが低い
一般的に新築物件であれば価格が高くなるため利回りは低くなります。関東圏では、中古一棟アパートが8～10％程度の物件が多いのに対して、新築一棟アパートでは6～7.5%程度の物件が多いです。そのため中古一棟アパートに比べると得られる利益は少なくなりがちです。
２. 賃料下落リスクがある
新築の物件は人気が高く、多少賃料が高くても入居者がつきます（新築プレミアム）。一方、この新築プレミアムは最初の入居者にのみ有効で、一度退去が発生すれば賃料は大きく下落してしまうことを覚悟しておく必要がありますよ。
３. 節税効果は薄い
新築一棟アパートの場合、耐用年数が中古物件に比べて長くなります。そのため単年の減価償却費が少なくなり、節税効果は薄くなります。ただし、初心者のうちは、余り節税効果を意識しすぎると、かえって判断を間違える恐れがあるのでは無いでしょうか？
新築アパートと中古アパートのどちらを選ぶのが良いか？と質問されるのですが、人によって回答は違ってくることになるでしょうね。不動産投資の目的や目指す規模は人によって様々です。また、その人の現在の収入や資産の状況によっても回答は違ってくるでしょう。
色々な観点から考えて、最適な道を選択していくしか方法はないでしょうね。
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りおにゃん
