2021年７月17日（土）
不動産投資を始める以上、利益を出さなければなりませんが、不動産投資の利益を判断するには2つのポイントがあります。
すなわち、不動産を所有しているときに出る利益「キャッシュフロー」と、不動産を売却したときに出る利益「キャピタルゲイン」の2つですね。
不動産投資の成功は、このキャッシュフローとキャピタルゲインの両方で測ります。
当たり前ですが、キャッシュフローは入ってくる家賃から、ローン返済額、管理費、修繕費、仲介手数料、広告費、固定資産税等を引いたものですね。
また、キャピタルゲインは物件の売却価格から、帳簿価格、売却時の諸費用（登記費用、仲介手数料など）を引いたものです。
不動産投資は「物件をどのタイミングで売却するのか」、「保有し続けるのか」という出口戦略を常に意識しておくことが重要ですよ。いくらキャッシュフローがプラスであっても、物件を売った時に損が出てしまうと、今まで生み出した利益を食いつぶし、トータルでマイナスということになってしまいますよね。売却した際にキャピタルゲイン（売却益）が出るか、もしくはトントンで、はじめて、その不動産投資は「成功した」といえるのです。
不動産投資が本当に成功したがどうかは出口までわかりません。キャッシュフローについては、購入する前にしっかりとした現実的なシミュレーションを実施しておけば、そんなに間違うことは無いと思います。
問題なのは、キャピタルゲインの方で、これは所有している期間の経済状況、金融情勢などによって、不動産相場は大きく影響を受け、物件購入時に予測することは不可能ですね。
ですから、出口戦略として、複数の出口を予め想定したうえで、物件購入していくことが大切になってくると思います。なかなか難しいですが・・・・・。
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りおにゃん
